国交省がマンションの「標準管理規約」を改正

みなさんのマンション規約の「制定、変更」する際は

「標準管理規約」を参考に

　国土交通省は１月23日、「中高層住宅標準管理規約」を改正し、「マンション標準管理規約」（以下、「改正標準管理規約」とする）として公表しました。「改正標準管理規約」は、この間施行されたマンション関連法（区分所有法改定、マンション管理適正化法、マンション建替え円滑化法）や、マンションを取り巻く社会情勢の変化など、具体的な問題に対応したものに整備されました。

今号では、「改正標準管理規約」のポイントをとりあげてみました。

「標準管理規約」とは

　マンションの居住者が快適な生活をおくるためには、住民の間でマンションの維持・管理や生活の基本的ルール（管理規約）を定める必要があります。

　国土交通省は、管理規約の標準的モデルとして「標準管理規約」を定め、その周知を図っています。

 今回の「改正標準管理規約」を参考に、それぞれのマンションにふさわしい規約になるよう工夫することが重要です

「改正標準管理規約」とともに「同コメント」「新旧対照表」も公表

　「改正標準管理規約」のポイントは、下記の他にも、ペイオフ解禁にともない「修繕積立金の活用･保管方法」を総会の決議事項とし、コミュニティ形成に対する管理費からの支出、ＩＴ、オートロック設備など共用部分の範囲の拡充等ももりこまれました。「改正標準管理規約」「同コメント」とともに「新旧対照表」も公表されました。ぜひ、一読を。

　標準管理規約の改正ポイント

　法の新設・改定にかかわるもの

�@名称および位置づけの変更

　「マンション」の用語が定着していることから「マンション標準管理規約」に変更。管理組合が各マンションの実態に応じて管理規約を制定、変更する際の参考と位置づけ。なお、引き続き、新規分譲マンションの規約の参考としても普及する。

�Aマンション管理士などの専門家の活用規定の新設

　管理組合が、マンション管理士、弁護士などに相談、助言、指導などの援助を求め、その費用を管理費で支出できるよう規定ももうけた。

�B建替えに関する規定の整備

　建替え円滑法、区分所有法の改定にあわせた。建替え決議をする場合の総会開催要件の厳格化、合意形成に必要な調査も管理組合の業務と認め、その費用は修繕積立金からとりくずせるなどの規定ももうけた。

�C大規模修繕の決議要件や、決議の電磁的方法など

　区分所有法の改定にあわせた。大規模修繕工事などを総会の普通決議でできるように改め、普通決議で実施可能な共用部分の変更例も例示。

　マンションの情勢変化に対応するもの

�@管理組合業務の充実

　修繕工事の履歴を整理・管理すること。居住者間のコミュニティ形成などを追加。

�A未納管理費の請求規定の充実

　原則は総会決議で決するとしつつ、管理組合が機動的な対応ができるように、理事長が理事会の決議だけで法的措置などをとれるように規定をもうけた。

�B結露、ピッキングなどへの対応の充実

　窓ガラス、玄関ドアなどの防犯、防音、断熱などの改良工事は、共用部分の変更として管理組合が計画修繕として実施するものとした。管理組合が速やかに対処できない場合は、各区分所有者の責任と負担で実施できるように、あらかじめ細則を定める旨を規定。

�C多様な問題に関するコメントの充実など

　トラブルになる給排水管の共用部分の範囲などをより詳細に規定。コメントも、ペット飼育容認・禁止両方の規約案の文例明示など充実された。

[改正「標準管理規約」の詳細は、国土交通省のホームページ http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3_.html]

　「管理規約」見直しにあたっての主な留意点

　■大規模修繕工事は「過半数決議」で可能に

　区分所有法改定で、「共用部分の変更（形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）」は、組合員総数及び議決権総数の四分の三以上の多数による集会の決議で決する」となったことから、「共用部分の変更を伴わない」大規模修繕工事は「過半数決議」でも可能になりました。したがって、みなさんのマンションの管理規約が、大規模修繕工事の議決を「四分の三の特別決議」になっていても、「過半数決議」で「大規模修繕工事」をすすめることは問題ありません。しかし、トラブルが生じないように、あらかじめ管理規約を「過半数決議」に改正しておくことが大切です。

　なお、引き続き大規模修繕工事等を「四分の三の特別決議」にしておく場合は、改めて「四分の三の特別決議」にするという改正案を提案し、現行の管理規約の改正をおこなう必要があります。

　■過半数決議による可否同数は、「否決」に

　「旧標準管理規約」では総会の普通決議事項について可否同数の場合、「議長の決するところによる」となっていましたが、今回の改正で、議長も組合員と同様に議決権を行使し、「議決権の過半数で決すること」になりました。その上で「過半数を得られなかった議事は否決」（「コメント」）としました。

　■「普通決議」は組合員及び議決権総数の過半数に

　「改正標準管理規約」では、「普通決議」の要件として、総会に出席した過半数の組合員（書面及び代理人を含む）で、議決権総数の過半数で決議するとなりました。最低議決は、過半数の出席による過半数の決議、総組合員の議決権総数四分の一で決議されることになります。

　大規模修繕工事等のように多額の費用を要する事項については、「コメント」では、総組合員数及び議決権総数の各過半数で決議することも可能としています。

　■総会議事録作成の際の署名押印者が変更に

　総会議事録の作成の際の、署名押印の手続きが変更されました。

　「旧標準管理規約」では、「議長及び議長の指名する２名の総会に出席した理事がこれに署名押印しなければならない」となっていました。

　今回の改正では、区分所有法に対応し、議事録の決議の正確性を確保するため「議長及び議長の指名する２名の総会に出席した組合員が署名押印しなければならない」となりました。

　■「修繕積立金の運用・保管」は総会決議事項に

　２００５年４月からペイオフが全面解禁される予定です。金融機関が破綻した場合、預貯金は一つの金融機関につき、原則１０００万円までしか保全されません。

　「旧標準管理規約」では、「修繕積立金等の運用・保管」について規定はありませんでした。管理組合の多くは、理事会の判断で「運用・保管」をしています。

　今回の改正で、「修繕積立金の安全な保管・運用」と、金融機関の破綻による損失のトラブルを防止するため「運用・保管」を総会の決議事項としました。

　■理事長の権限の拡大・強化

　理事長は、理事会の決議を経て、共用部分の損害保険の付与・請求・受領することができるようになりました。また、理事長に共用部分について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領について区分所有者を代理する権限を付与、訴訟その他法的措置の追行を認めています。

　■ペットの飼育「容認・禁止」の両モデル案を明記　

　ペット飼育をめぐってのトラブルが絶えないことから、「改正標準管理規約・コメント」では、飼育容認、飼育禁止の場合のそれぞれの規約案の具体的文例（左表）が追加されました。

○ペットの飼育を禁止する場合

第○条　区分所有者及び占有者は、専有部分、共用部分の如何を問わず、犬・猫等の動物を飼育してはならない。ただし、専ら専有部分内で、かつ、かご・水槽等内のみで飼育する小鳥・観賞用魚類（金魚・熱帯魚等）等を、使用細則に定める飼育方法により飼育する場合、及び身体障害者補助犬法に規定する身体障害者補助犬（盲導犬、介助犬及び聴導犬）を使用する場合は、この限りでない。

○ペット飼育を容認する場合

第○条　ペット飼育を希望する区分所有者及び占有者は、使用細則及びペット飼育に関する細則を遵守しなければならない。ただし他の区分所有者又は占有者からの苦情の申し出があり、改善勧告に従わない場合には、理事会は、飼育禁止を含む措置をとることができる。

　■長期修繕計画期間を25年以上に

　「旧標準管理規約」の「コメント」では、長期修繕計画の計画期間を「20年以上」としていましたが、実際にはそれ以上の期間でないと計画に入らないものも（エレベーター等）あり、見直しの時に見落とすおそれがあり「25年程度以上」としました。