建て替え問題を考える




	法務省で建て替えの際の要件についての区分所有法改正を検討中、その要綱案原案が公表されました。現在の区分所有法の建て替え決議の要件として、「老朽化し過分の費用を要する」とありますが、この「過分とは何か」が不明確で問題になっています。　そこで改正原案として出されてきたのが「建築後30年経過したマンションは建て替え決議できる」という要件に改正しようというものです。 ○30年の根拠は？　法務省の要綱案原案の中で、30年を要件とするものの客観的・合理性の根拠がありません。木造でも30年や40年持つものもあるのに、鉄筋コンクリートの建物がどうして短期間で建て替えなければならないのかと疑問視されるのも当然で、大きな問題となっています。 ○35年ローンも終わらないのに30年で建て替え　　国の住宅政策の金融支援に、住宅金融公庫の融資があり、最長35年返済になっています。ローンも払い終わらないうちに建て替えとは、国の住宅政策の整合性が問われることになります。 ○マンション維持・管理の放棄　昨年、マンション管理適正化法が施行され、長期修繕計画の策定が求められています。計画は25年から30年で作成され、30年で建て替え可能となると、建物の維持・管理にお金をかけようとしなくなり、管理放棄するところも出現しかねません。ここでも「適正化法」との整合性が問われます。 ○数字の一人歩きで百年マンションは不可能に？　マンションのストック時代、１００年マンションをと言っても、30年で建て替えという数字が一人歩きし始めると、分譲主が１００年持つような丈夫なマンションを真面目に供給しなくなるのではと心配されます。 ○マンションの長寿化で環境にやさしく　地球温暖化など環境の危機が言われています。安易な建て替えは大量建設廃材の排出等でエネルギーの浪費につながります。