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2001年11月17日
インターネットからの相談です。
Q/新宿の築10年程の分譲マンション・最上階の部屋に賃貸で住んでいます。10月12日の 大雨で屋上から雨漏りして、ＭＤコンポ、スーツなど１１０万円程の被害を受けまし た。管理会社に補償する意思がまったくなく困っています。管理組合と管理会社は、 お互いに責任のなすりあいで、何の話し合いの場をもとうとしません。
雨漏りの直後、仲介の不動産屋さんに連絡して、４日後管理会社の人が調べにきまし た。その場は、雨漏りの確認のみで、当社は補償は関係ないと。私は管理組合に請求 書をだしたところ、配達証明付きで管理会社の担当は確認していない為、補償に応じ かねるという回答がありました。しかし、担当不動産の営業マンが確認しています。 臭いがひどので衣類は処分しましたが、写真は撮ってあります。私だけが貧乏クジを ひくのですか。アドバイスを。
A/雨漏りの原因は、屋上・共用部分からの雨漏りですから、管理組合の管理責任になり ます。管理会社は、直接の責任はありません。ただ、一流のＮH管理会社でありなが ら、この事故の責任は管理組合にあること、被害者にたいしても補償する責任がある ことなど、適切なアドバイスと対応ができていませんね。管理組合も管理会社まかせ で、被害にあったあなたに「申し訳ございません」の一言もないようですね。
当相談室は、新宿の相談室長と一緒にさっそく、相談者を訪問し現場を確認してき ました。管理人は下請け（再委託先）のため話し合いにならず、ＮH管理会社の担当 者に連絡をとり、相談者、管理組合理事長、管理会社の担当者の話し合いの場をセッ トしました。
11月28日、管理会社の本社で話し合いました。相談室長も同席しました。 この中で解ったことは、管理会社から管理組合への連絡が１ヵ月近く後になったこ と。4日後に管理会社の担当者が来た時に、被害者が「びしょぬれのスーツをどうす ればいいのか」となんども問いただしても、アドバイスもなくそのまま帰ってしまい。 そのままにしておいたため臭くなりスーツを処分せざる得なかったことがわかる。
管理会社の担当者が、クリーニングに出すよう指示するとか、管理組合の理事長に 確認し適切な処理をしておけば被害額も少なくてすんだと思います。管理会社は修理に気をとられていたと弁明していますが、管理会社の責任は大きい です。引き続き、管理組合、管理会社の責任と補償を求めて話し合いが継続中です。
2001年11月26日
今回も埼玉県朝霞市からインターネットでの相談でした。
Q/平成11年３月竣工の７階、70戸のＲ分譲マンション。被害にあった、６階に住む子 ども２人の若いファミリー世帯の奥さんからでした。ベランダからの雨漏りで１度な らず３回も同じ被害を受けています。明日から補修の工事を行ってもらいますが、こ れだけで、すまされるなんて許せないという相談。
A/当相談室は、日本共産党の朝霞市義の斎藤氏と一緒に相談者を訪問しました。
最初の雨漏りは、入居して３ヶ月平成11年の6月頃で、ベランダとサッシからの雨 漏りと判明し、ベランダの防水をやり直し、室内の補修もおこなったこと。２回目は 平成11年8月に再度の雨漏り、またベランダからで分譲会社はその都度補修はおこなっ たこと。
今回の３回目雨漏りは、リビング、和室の２部屋の天井と前２回より大きな被害で、 やっとＲ分譲会社は、調査会社をたのんで徹底的に調べたところ、上の７階の床を剥 がしてみたらそこも雨漏りの被害が出ていました。原因は屋根なしのベランダから流 れ込んだ雨水が入っているとわかりました。２回目の時に徹底的に調べていれば今回 の雨漏りは防げたでしょう。
当面は、分譲会社にしっかり補修をおこなってもらい、郵便内容証明で、これまで の経過、分譲会社の対応をできる限り記入した上で、今後話し合いの場を持ち、誠意 ある対応を求めていくことをアドバイス。
ベランダは規約でも共用部分となっておりますので、管理組合にも報告しておくこ とが、今後の管理上も大切です。
ここのマンションの場合も、Ｄ管理会社が管理委託契約を結んで管理している訳ですから、最初の雨漏りの話を聞いた時に適切にアドバイスするべきですが、業界同士 の配慮からできないのが現実のようです。
2001年12月10日
海外からのインターネットでの相談です。
Q/私の所有する築20年、入居者12戸のマンションのことでご相談します。私は現在海外 に居住していてその間だけ人に部屋を貸しています。
2ヶ月ほど前、マンション全館一斉に排水管の清掃が行われ、その結果私の上階か ら私の部屋へ水漏れが起きたのと同時に私の部屋の下を通るパイプから階下の部屋へ 水漏れが発生しました。その後、パイプと壁紙の修理は清掃会社が負担して行われる ということが決まったそうです。
しかし、私の階下の部屋は、古美術商が倉庫代わりに使っていたらしく、水漏れで 美術品に損害が出たので弁償しろといってきています。パイプの清掃会社、管理会社、 美術商の3者で話し合い、当事者の私の意見は全く聞かれることなく、勝手に結論を だし要求しています。すでに、管理会社も自分達は関係無いという態度で、後は個人 で話してくれ、といった状態になっています。
築20年経っているマンションですので、パイプが老朽化していたことは確かですが、 水漏れ事故の直接の原因が清掃にあると認めたから、清掃会社が壁紙の修理まで全額 負担するということになったと思われるのに、同じ原因でおこった美術品への損害を 私にだけ負担しろ、というのは納得いきません。それも、最初は150万〜190万で買い 取れといってきて、その後、損害賠償で30万円になりました。実際の美術品などにつ いての写真や内容を早く知らせて欲しいといっても、写真を手元に置きながら私の代 理人に渡してくれることはなかったそうです。
美術商の言い分は、本来なら全責任は区分所有者である私にあるのに、壁紙等につ いては清掃会社に負担させたのだから、美術品は私が負担するのは当然だ、というよ うなことを言っています。 もし、そうなら、私の上階の人も私の部屋の損害について、ある程度の費用を負担し なくてはならなくなりますが、上階の人はそのようには理解していません。私の部屋 の修理についても1ヶ月以上経つのにどうするかという連絡さえきていません。
このような場合、美術品の損害賠償を全額私が負担しなければならないのでしょう か。どう考えてもおかしいと思うのです。
A/古いマンションですので、より注意して清掃会社が仕事をおこなう必要があります。 清掃後の水漏れであり清掃会社の責任はまぬがれないでしょう。ましてや、パイプと 壁紙の修理をして責任を認めている訳ですから。 いくつかお聞きしたい点があります。管理組合はあるのでしょうか。それとも管理会 社が管理者になっているのでしょうか。管理規約がどのように規定しているのかわか りませんが、一般的には、専有部分内の給排水管は、区分所有者の財産責任となりま す。そこからの水漏れは区分所有者の責任となり、被害者に補償しなければなりませ ん。そのために、多くのみなさんは水漏れ保険に入って、保険での補償対策をおこなっ ています。
しかし、管理組合で一括して清掃する場合で、事故がおきた時は管理組合の責任に かわることもあり、その場合は管理組合の保険で補償することも考えられます。 ただ、正確な情報がわかりませんので一般的にしかお答えできません。
最初にいいましたように、文面からは清掃会社の責任といえます。
代理人がいるとのことですが、その方が窓口になっているのでしょうか。対応をふくめて、具体的にご相談くだされば、当相談室も代理人とごいっしょに対応すること も可能です。
[首都高下の騒音対策は税金のムダづかいだ 駐車場を増設できないか]
2001年12月12日
Q/マンション前の首都高下の騒音対策（２デシベルの低下効果）について疑問、回りは大きな公園でまったく意味のない工事ではないか。税金のムダづかいだ。
A/早速、熊倉ふみ子区議と当相談室は、相談者を訪問し、現地を案内してもらいまし た。 そこで、板橋区役所の会議室まで国土交通省の工事事務所の責任者に来ていただき、 相談者も含めて「工事」の説明を受け話しあいました。工事関係者と現地を調査することになりました。