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2001年3月15日
中古のマンションを購入しました。4歳の子どもがアレルギー体質なのでフローリ ングを条件に大手のＭ不動産を仲介して購入しました。ところが階下の居住者がフロー リングの承諾をせず、フローリングできないと言ってきました。不動産屋には何度も 「大丈夫ですね」と確認をして購入したのに。今の賃貸契約も解約して引越しの準備 もしております。とりあえず1カ月賃貸契約を延ばしてもらいました。今月は賃貸料 とローンの二重支払いです。
先ず、不動産屋さんに階下の居住者との話し合いをつづけてもらうことと、1カ月 分の賃貸料は不動産屋が負担すべきことを要求して話し合ってください。しばらくして 解決の報告の手紙をいただきました。「このたびは、いろいろご相談にのっていただ きありがとうございました。思いもかけない事態に不安や焦燥を募らせていましたが、 相談にのっていただくことによって不安も解消され、たいへん心強かったです。結論 としては、階下の住人の方にフローリングは承認してもらえませんでしたが、コルク での承認は得られました。また、仲介の不動産屋には、新たにかかる賃貸契約の際の 仲介手数料と1カ月分の賃貸料を負担してもらえることになりました。
2001年3月25日
新築マンションに入居して3年、これまで何事もなく快適なマンシヨン生活を送っ てきました。ところが上階の方が結婚してから、夜中にご主人が帰宅して、ドンドン と歩く音やバタンとものを倒す音が発生するようになりました。また、し切りドアー を開け閉めするガラガラという音も大きく響いて眠れず、睡眠薬を飲んで眠っても途 中での大きな音で目が覚めてしまいます。快適な生活から悪夢な生活になっています。
集合住宅におけるトラブルの多いものに騒音問題があります。構造上問題のないマ ンションで、騒音トラブルの多くが上下階、左右両隣との生活騒音です。誰でもが加 害者となったり被害者となり得る問題です。普通の生活音でも時間帯によっては騒音 となります。楽器の奏音、ステレオ、テレビ、カラオケの音量と、時間にも気を付け、 十分な心くばりが必要です。 さて、音を感じる程度は個人差があり、その判断が困難なことから、解決をむずか しくする場合もあります。深夜に帰っての騒音は、居住者の生活マナーに関わる問題 なので、騒音トラブルにならないようマナーとルールを守って生活することが大事で す。上階の人を訪問してお話してみてください。
また、管理組合にも要請してみてください。騒音トラブルを未然に防止するために、 管理組合としてルールをつくり、細則・手引きにして日常的に注意・広報することも 必要です。 コミュニティーがあれば、騒音にかぎらず日常生活のトラブルの防止に役立ちます。 ある大学教授の調査報告によると、音を出している家の人を全く知らない場合、65％ が聞こえてくる音を迷惑と感じる。あいさつする関係になっていると35％に減り、さ らに立ち話をするような関係にまでなると25％に減るとのことです。この調査から、 コミュニケーションがある、顔の見える関係をつくっておくことがお互いの生活音を 許容しあい、トラブルを防止することにつながります。
特に、子どもがいる家庭で心配な場合は、絨毯などを敷くことも考えられます。上 下左右の近隣と、家族ぐるみのコミュニケーションを普段からつくることも大切です。 前記の調査では、近隣騒音で悩む人は、音そのものより、音を出す人の無神経さに腹 をたてているという報告もあります。 快適なマンションライフを楽しむには、他人への思いやりのある生活をする心得を もつことが大切なのではないでしょうか。
2001年4月2日
板橋に勤務する新座市の団地（分譲）に居住する Ｓさんからの相談。団地内の幅4ｍの私道下に敷設 された白ガス管が腐食しているので交換する必要が あるとガス会社から言われた。見積では3000万円 の費用がかかる。管理組合が負担しなければならな いのか。
団地内のガス管は、交換工事費、維持・管理費を ガス会社負担する「本支管（団地内道路に沿って敷 設）」と住民が負担する「内管（各戸までの枝管）」に区分されます。ところが、ガ ス会社は団地によっては、「本支管」を公的な私道下に敷設されているのに「内管」 扱いにして管理組合負担にしたり、公的な道路があるのに、共用部分の緑地などに敷 設して「内管」扱いにして管理組合に過重な負担を強いています。
相談者のこの場合は、ガス会社の「本支管」としなければならないはずのガス管を 「内管」扱い（共用財産）として団地住民（管理組合）に取換え費用を押しつけてい ます。東京ガスの規定にも「公道・私道および団地内道路に並行して敷設する導管は 『本支管』として東京ガスの所有とする」となっています。
日本共産党は、この問題が社会問題化した1993年から、東京ガス・通産省（当時） 交渉し、管理組合からの要望があれば移管に同意するとの回答を得ました。その後、 管理組合からガス会社に無償で移管される事例が生まれています。
しかし、公的な私道下に敷設されず緑地に敷設されている場合については、無償で 交換・敷設にできていません。しかし、管理組合がガス会社と交渉することで、当初 見積もりの負担額を大幅に軽減して交換させる成果もあちこちで生まれています。ガ ス会社と交渉しましょう。
2001年4月21日
1年以上管理費が滞納（356400円）しているマンションの一室が競売にかかり、それを不動産会社が競落しました。滞納物件であることを承知で落札したはずなのに、 内容証明で督促しても支払ってもらえないでいます。
不動産屋はマンションの管理費がどんなものであるか承知しているわけですから、 管理組合の役員のみなさんで不動産屋に押しかけて交渉してみてはいかがでしょうか。 それでもダメなときは、不動産取引関係の指導をおこなつている東京都へ要請してみ ましょう。
理事長さんが、「お店の方に話し合いに行きます」と連絡したところ、2001年2月 分まで振り込んできました。解決まであと一歩、がんばつてください。
2001年4月25日
昨年12月に築30年を過ぎた分譲マンシヨンに賃貸で、引っ越してきました。 今年の1月に新品のテレビを購入しましたがまともに映りません。電気屋さんに調べ てもらいましたが共同アンテナからの途中のケーブルに異常があるようです。また、 トイレの流れが悪く汚物が１回で流れません。不動産屋に言ってもなかなか対応して いただけません。トイレの修理を半分もってくれといわれていますが。
テレビが映らない、トイレの流れが悪いなどは基本的な生活に支障をきたすもので す。オーナー（区分所有者）に修理してくれるように要請しましょう。 対応してもらえない場合は、契約に瑕疵があつたものとして賠償責任を問うこともで きます。話し合ってみて、どうにもならないときはもう一度相談してください。
２００１年４月２７日
「 1996年建築のマンション。玄関が１５ｃｍの段差になっております。居住者の 中に車イス生活の方が二人いて、出入りに苦労していいます。段差がなければ自由に 安心して出入りできるのにと思って、板橋区の段差解消の助成制度を利用できないか と問い合わせたところ、対象外と言われています。
玄関は共用部分ですので、段差の 解消工事をおこなうには管理組合総会で４分の３の集会決議が必要となります。居住者の合意をとれればいいのですが、なかなか取れないケースもあります。高齢者・障 害者にかかわらず、だれでもバリアフリーで安心して暮らしたいものですね。 そこで板橋区の段差解消の助成制度が、合意形成をつくるうえで大いに役立ち喜ば れています。
板橋区の「手すりの設置、段差解消の助成制度」とは、「福祉のまちづ くり・建築物整備助成制度」のことです。障害者や高齢者などのために既存の建築物 を整備改善する事業主（管理組合）対し、区がその費用の一部を助成することによっ て、建築物の改善を奨励しようとする制度で、障害者や高齢者の福祉の向上を目指す ものです。
以前は、この制度があることが知られず、毎年1000万円近い予算が利用 されていませんでした。当相談室発行のマンションライフで制度紹介されてから、利 用者が増え、予算が不足するようになり、平成11年度から助成限度額が100万円から 50万円に減額されています。
また1989年「福祉のまちづくり整備指針」が施行された以後 に建築された建物には、対象外とされています。 「高齢者や障害者の福祉の向上を目指す」という主旨からいっても、現実に障害者 がおり困っており、対象外とすることは矛盾するものです。改正される前は、対象制 限の条項はありませんでした。制度の主旨が生かされるように、ごいっしょに改善し ていきましょう。
2001年6月4日
4月25日に相談のあった「トイレの流れが悪い」という件で４日、借主の方と一緒 に、貸主（区分所有者）、仲介の不動産屋と話し合いました。「水道業者も原因がよ く判らない」ということであれば、共用部分の排水管に問題があることも考えられる ので、急いで貸主から管理組合に建築士など専門家による調査を依頼して原因を究明 するよう申しいれました。借主にしてみればすぐにでも修理してもらいたいでしょう が、分譲マンションの共用部分に問題があるとすれば、貸主（区分所有者）だけの判 断で修理と言うわけにはいかず管理組合の問題にも関ります。
2001年６月7日
4月21日の「管理費滞納」の相談。無事、解決しました。不動産屋が競落した物件 の滞納管理費を、2001年2月分まで支払い、残りの滞納分は、新しい購入者（区分所 有者）が支払い、滞納一掃できましたと理事長さんから報告ありました。管理組合は、 日常的に管理費の納入状況を把握しておくことが大切です。
2001年6月8日
第1種中高層住居専用地域の戸建ての住民より、Ｓ分譲マンション販売会社が、6階 建のマンション建設を計画しています。近隣住民が団結して販売会社と話し合いを続 けて、北側境界線より2メートル・セットバックさせることができた。しかし、6階か ら5階に下げることはできないでいる。補償金についてはまだ話していない。今日の 夕方、工事協定の締結、明日には家屋調査をおこなう予定でいる。今後どのように話 し合ったらいいかと相談。
当マンション相談室の「相隣紛争のワンポイントアドバイス」を参考にして、ここ までがんばってきましたが、今後どのように話し合うか、近隣住民で意見を一致させ ることが大切です。補償問題も未解決ですので、今日の工事協定締結、明日の家屋調 査は延期してください。基本設計についての合意、補償問題の解決後に、工事協定の締結、家屋調調査を行なうこと。
2001年6月10日
駐輪場が狭く自転車があふれています。駐輪場を増設する提案が管理組合の臨時総 会に提案されています。管理会社が施工予定ですが、見積が高いと思いますがという 相談。
まず、工事価格については、同じ仕様で他社の見積をとって検討してみてはどうで すか。その前に、増設が可能かどうか調査検討が必要です。柱のある屋根付きの駐輪 場を増設する場合は、建築基準法に違反しないかどうか。緑地を削って増設する計画 になっていますので、板橋区の緑化条例に違反していないかが問題になります。
板橋区にも聞いてみました。相談者のマンションは、板橋区の緑化条例で175平方メートルの緑 地が義務づけられており、竣工完了検査では176平方メートルの緑地が整備されています。20平方メートルの 緑地を削っての増設計画ですので、このままでは条例違反になってしまうので、それ に見合う緑地を他に確保しなければなりません。建築基準法上は問題ありませんが、 残念ながら、現計画での増設はできません。
2001年6月30日
管理費滞納での相談者から、解決の報告がありました。 9戸の自主管理のマンションから、1999年11月5日にあった相談です。1991年の2月 から1999年8月までの管理費滞納（総額141万9千円）の物件が競売で落札されました。 しかし、落札した人がすぐ転売し滞納管理費を支払ってくれないという相談。転売の 契約書には売主（落札者）が支払うと明記されていました。
当相談室は、相談者の理事長さんといっしょに、仲介した不動産業者・落札者と2 回話し合いました。落札者が支払うという契約書どおり支払ってほしいと申し入れま した。また、東京都の不動産指導課にも指導要請してきましたが、落札者の支払い拒 否により、訴訟に踏み切りました。
ここで問題になったのは、訴訟の相手は落札者ではなく、新しい区分所有者という ことになります。購入者は滞納分は売主（落札者）が支払う契約をしており訴訟の対 象にされることに戸惑いました。同じ居住者として争うことは本位ではないが法律上 は購入者が訴訟相手になることに理解を求めました。また、契約書で売主が支払うと 明記されているので、購入者、落札者の双方を相手に訴訟をおこしました。
訴訟から半年、やっと和解（購入者、落札者双方が分担して支払う）になることが できました。競売にかかり、落札があったならただちに、支払い要請をおこなうこと が大切です。
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2001年7月10日
ホームページ・マンションコーナを通じての最初の相談です。
建築三年、124平方メートルのマンションに住んでいます。60アンペアの電気容量です。特別な家電も使用していません。普通に使用しているのですが、たびたびブレーカが落ちて困っています。分譲会社に苦情を言いました。五万円負担すれば容量アップできるといわれています。納得できないという相談です。
普通に使用していてたびたびブレーカが落ちるのでは困りますね。設計上問題がありそうです。電話でのやりとりだけでなく文書で形に残るように、分譲会社にたいして、内容証明書を送り、問題に対する文書での回答を要請してみてください。
同じ分譲会社で、現在建築・販売されているマンションを調査してみました。100平方メートルのマンションで50〜80アンペアに対応できるよう設計されています。この点も指摘しながら交渉してみてください。
（その後、相談者から喜びの連絡がありました。「分譲会社から会社の費用負担で改修すると回答がありました。ありがとうございました」）
2001年11月17日
インターネットからの相談です。
Q/新宿の築10年程の分譲マンション・最上階の部屋に賃貸で住んでいます。10月12日の 大雨で屋上から雨漏りして、ＭＤコンポ、スーツなど１１０万円程の被害を受けまし た。管理会社に補償する意思がまったくなく困っています。管理組合と管理会社は、 お互いに責任のなすりあいで、何の話し合いの場をもとうとしません。
雨漏りの直後、仲介の不動産屋さんに連絡して、４日後管理会社の人が調べにきまし た。その場は、雨漏りの確認のみで、当社は補償は関係ないと。私は管理組合に請求 書をだしたところ、配達証明付きで管理会社の担当は確認していない為、補償に応じ かねるという回答がありました。しかし、担当不動産の営業マンが確認しています。 臭いがひどので衣類は処分しましたが、写真は撮ってあります。私だけが貧乏クジを ひくのですか。アドバイスを。
A/雨漏りの原因は、屋上・共用部分からの雨漏りですから、管理組合の管理責任になり ます。管理会社は、直接の責任はありません。ただ、一流のＮH管理会社でありなが ら、この事故の責任は管理組合にあること、被害者にたいしても補償する責任がある ことなど、適切なアドバイスと対応ができていませんね。管理組合も管理会社まかせ で、被害にあったあなたに「申し訳ございません」の一言もないようですね。
当相談室は、新宿の相談室長と一緒にさっそく、相談者を訪問し現場を確認してき ました。管理人は下請け（再委託先）のため話し合いにならず、ＮH管理会社の担当 者に連絡をとり、相談者、管理組合理事長、管理会社の担当者の話し合いの場をセッ トしました。
11月28日、管理会社の本社で話し合いました。相談室長も同席しました。 この中で解ったことは、管理会社から管理組合への連絡が１ヵ月近く後になったこ と。4日後に管理会社の担当者が来た時に、被害者が「びしょぬれのスーツをどうす ればいいのか」となんども問いただしても、アドバイスもなくそのまま帰ってしまい。 そのままにしておいたため臭くなりスーツを処分せざる得なかったことがわかる。
管理会社の担当者が、クリーニングに出すよう指示するとか、管理組合の理事長に 確認し適切な処理をしておけば被害額も少なくてすんだと思います。管理会社は修理に気をとられていたと弁明していますが、管理会社の責任は大きい です。引き続き、管理組合、管理会社の責任と補償を求めて話し合いが継続中です。
2001年11月26日
今回も埼玉県朝霞市からインターネットでの相談でした。
Q/平成11年３月竣工の７階、70戸のＲ分譲マンション。被害にあった、６階に住む子 ども２人の若いファミリー世帯の奥さんからでした。ベランダからの雨漏りで１度な らず３回も同じ被害を受けています。明日から補修の工事を行ってもらいますが、こ れだけで、すまされるなんて許せないという相談。
A/当相談室は、日本共産党の朝霞市義の斎藤氏と一緒に相談者を訪問しました。
最初の雨漏りは、入居して３ヶ月平成11年の6月頃で、ベランダとサッシからの雨 漏りと判明し、ベランダの防水をやり直し、室内の補修もおこなったこと。２回目は 平成11年8月に再度の雨漏り、またベランダからで分譲会社はその都度補修はおこなっ たこと。
今回の３回目雨漏りは、リビング、和室の２部屋の天井と前２回より大きな被害で、 やっとＲ分譲会社は、調査会社をたのんで徹底的に調べたところ、上の７階の床を剥 がしてみたらそこも雨漏りの被害が出ていました。原因は屋根なしのベランダから流 れ込んだ雨水が入っているとわかりました。２回目の時に徹底的に調べていれば今回 の雨漏りは防げたでしょう。
当面は、分譲会社にしっかり補修をおこなってもらい、郵便内容証明で、これまで の経過、分譲会社の対応をできる限り記入した上で、今後話し合いの場を持ち、誠意 ある対応を求めていくことをアドバイス。
ベランダは規約でも共用部分となっておりますので、管理組合にも報告しておくこ とが、今後の管理上も大切です。
ここのマンションの場合も、Ｄ管理会社が管理委託契約を結んで管理している訳ですから、最初の雨漏りの話を聞いた時に適切にアドバイスするべきですが、業界同士 の配慮からできないのが現実のようです。
2001年12月10日
海外からのインターネットでの相談です。
Q/私の所有する築20年、入居者12戸のマンションのことでご相談します。私は現在海外 に居住していてその間だけ人に部屋を貸しています。
2ヶ月ほど前、マンション全館一斉に排水管の清掃が行われ、その結果私の上階か ら私の部屋へ水漏れが起きたのと同時に私の部屋の下を通るパイプから階下の部屋へ 水漏れが発生しました。その後、パイプと壁紙の修理は清掃会社が負担して行われる ということが決まったそうです。
しかし、私の階下の部屋は、古美術商が倉庫代わりに使っていたらしく、水漏れで 美術品に損害が出たので弁償しろといってきています。パイプの清掃会社、管理会社、 美術商の3者で話し合い、当事者の私の意見は全く聞かれることなく、勝手に結論を だし要求しています。すでに、管理会社も自分達は関係無いという態度で、後は個人 で話してくれ、といった状態になっています。
築20年経っているマンションですので、パイプが老朽化していたことは確かですが、 水漏れ事故の直接の原因が清掃にあると認めたから、清掃会社が壁紙の修理まで全額 負担するということになったと思われるのに、同じ原因でおこった美術品への損害を 私にだけ負担しろ、というのは納得いきません。それも、最初は150万〜190万で買い 取れといってきて、その後、損害賠償で30万円になりました。実際の美術品などにつ いての写真や内容を早く知らせて欲しいといっても、写真を手元に置きながら私の代 理人に渡してくれることはなかったそうです。
美術商の言い分は、本来なら全責任は区分所有者である私にあるのに、壁紙等につ いては清掃会社に負担させたのだから、美術品は私が負担するのは当然だ、というよ うなことを言っています。 もし、そうなら、私の上階の人も私の部屋の損害について、ある程度の費用を負担し なくてはならなくなりますが、上階の人はそのようには理解していません。私の部屋 の修理についても1ヶ月以上経つのにどうするかという連絡さえきていません。
このような場合、美術品の損害賠償を全額私が負担しなければならないのでしょう か。どう考えてもおかしいと思うのです。
A/古いマンションですので、より注意して清掃会社が仕事をおこなう必要があります。 清掃後の水漏れであり清掃会社の責任はまぬがれないでしょう。ましてや、パイプと 壁紙の修理をして責任を認めている訳ですから。 いくつかお聞きしたい点があります。管理組合はあるのでしょうか。それとも管理会 社が管理者になっているのでしょうか。管理規約がどのように規定しているのかわか りませんが、一般的には、専有部分内の給排水管は、区分所有者の財産責任となりま す。そこからの水漏れは区分所有者の責任となり、被害者に補償しなければなりませ ん。そのために、多くのみなさんは水漏れ保険に入って、保険での補償対策をおこなっ ています。
しかし、管理組合で一括して清掃する場合で、事故がおきた時は管理組合の責任に かわることもあり、その場合は管理組合の保険で補償することも考えられます。 ただ、正確な情報がわかりませんので一般的にしかお答えできません。
最初にいいましたように、文面からは清掃会社の責任といえます。
代理人がいるとのことですが、その方が窓口になっているのでしょうか。対応をふくめて、具体的にご相談くだされば、当相談室も代理人とごいっしょに対応すること も可能です。
[首都高下の騒音対策は税金のムダづかいだ 駐車場を増設できないか]
2001年12月12日
Q/マンション前の首都高下の騒音対策（２デシベルの低下効果）について疑問、回りは大きな公園でまったく意味のない工事ではないか。税金のムダづかいだ。
A/早速、熊倉ふみ子区議と当相談室は、相談者を訪問し、現地を案内してもらいまし た。 そこで、板橋区役所の会議室まで国土交通省の工事事務所の責任者に来ていただき、 相談者も含めて「工事」の説明を受け話しあいました。工事関係者と現地を調査することになりました。