分譲マンション購入の際、駐車場について台数は注 目するが、形式についてはあまり気に止めないため、 いざ入居してみて「困ってしまつた」との例が少なく ありません。特に機械式の場合は、車種によっては入 庫が不可能だつたり、操作に時間がかかること、意外 に高額なメンテナンス費用がかかるなど、様々な問題 が生じたりする事例が報告されています。そこで今回 は、機械式駐車場について考えてみました（写真はピ ット機械式駐車場）。

　機械式駐車場のいくつかの問題点 　マンション販売用のパンフレツトの「物件概要」紹介は、法的義務や業者間の取り 決めがないため、分譲会社が販売するのに不利な点はまず記載されません。 　
　例えば、駐車場が「敷地内収容」とあっても入居してみたら殆ど機械式だつた例な どがよくあります。駐車場の形式には大きく分けて五つあります。
1.屋外で車両が地 面の上に並ぶ平置き式
2.屋外で数段式・自走式
3.屋外で機械を操作して駐車する（ピ ツト式を含む）
4.建物内での平置き自走式
5.建物内での機械式などです。 　
　機械式の場合は駐車可能な車両に大きな制限があり、ＲＶ車ワゴン車などは車高が 高いため、希望者が多いときは駐車場を確保できない問題も出てきます。また、操作 に時間がかかるとの理由で使用料が高くても近隣の駐車場を利用する例もあります。

使用料収入が修繕積立金に充当されない理由 　
　97年に建設省（当時）が作成した「標準管理規約」の第28条では、駐車場について 「それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積立てる」と規定して います。建設省が発表した「平成11年度マンション総合調査」によれば、５８．９% の管理組合が、使用料収入を管理費に充当しているとの結果がでています。 　
　使用料収入が修繕積立金に充当されない理由の多くは、分譲会社の販売促進策とし て使用料収入を管理費に充当させ、管理費を安く見せかけようとしているからです。 その比率が高いほど、駐車場に車が埋まらなくなると管理費会計そのものが赤字になっ てしまいます。荒川区のマンションでは、計画の7割しか使用されず、築2年目にして 管理費の決算が赤字となり、管理費の大幅値上げにまで発展しました。

交換・補修も含めたコスト計算が必要 　
　あるマンション（築8年・80戸）は、70台分のピット式二段駐車場を備えています。 保守点検費用は10台分に相当。残り45台分を管理費に充て、15台分を修理費に充当し ています。管理組合が長期修繕計画を立ててみたところ、交換となると一基約300万 円。25年をメドの交換では、塗装・補修費・部位交換などを含めて何と一億円が必要 となる。そのため使用料を7000円値上げしないと将来の交換はできないこてがわかり ました。 　
　このように機械式は保守だけでなく、補修・交換も視野にいれた長期のスパンでコ スト計算をし、保全工事計画を立てる必要があります。機械式駐車場を設置している マンションでは、使用料収入について検討してみてはいかがでしょうか。